Finance Bills 2026 : comment adapter votre projet d’installation à Maurice ?

Les deux projets de loi déposés au Parlement (Finance Bill No. XII et Economic and Financial Measures Bill No. XIII) révisent les règles du jeu pour s’installer ou investir à l’île Maurice. Le message du gouvernement est clair : il sépare l’achat d’un logement de l’investissement économique réel, tout en renforçant les contrôles.

Pour les futurs résidents et les chefs d’entreprise, il ne s’agit pas de subir ces textes, mais d’ajuster leur plan de route. Voici ce qui change concrètement selon votre situation.

Cas 1 : vous achetez un bien immobilier pour y vivre

Si vous cherchez une résidence principale ou secondaire sous un régime EDB (PDS, IRS, Smart City, G+2), les règles fiscales se stabilisent, mais les droits rattachés au bien évoluent.

Une taxe d’acquisition fixée à 5 %

Vous payez le droit d’enregistrement standard (Registration Duty) de 5 %, ce qui met fin aux incertitudes sur une éventuelle hausse. La taxe de transfert pour le vendeur reste également à 5 %.

Un permis de séjour uniquement lié au logement

Acheter une villa vous donne le droit d’habiter sur l’île tant que vous en êtes propriétaire. En revanche, ce bien ne compte plus pour décrocher le Golden Visa. Si vous comptiez obtenir un statut d’investisseur global grâce à un simple achat résidentiel, ce n’est plus possible.

Le piège du littoral

Si le bien se trouve sur les terres de l’État ou les Pas Géométriques (section 3(3)(c)(v) de la Non-Citizens Property Restriction Act), le vendeur supporte une surtaxe de 10 % (Partie IV de la 7ᵉ Annexe de la Land Duties and Taxes Act), faisant grimper sa facture fiscale à 15 %. Une seule exception : si une promesse notariée a été signée avant le 19 juin 2026. En pratique, cette charge risque de peser directement sur la négociation du prix final.

Cas 2 : vous venez monter une entreprise ou investir dans l’économie

Pour les entrepreneurs et les investisseurs Tech, la loi trace désormais une ligne étanche entre le patrimoine personnel et l’activité professionnelle.

Un Golden Visa réservé au capital productif

Pour obtenir ce visa, vous devez injecter au moins 1 million USD dans des sociétés ou des activités commerciales locales.

Le cadre AI City Scheme

Si vous travaillez dans l’intelligence artificielle, le numérique ou les technologies avancées, ce nouveau statut EDB vous donne accès à des exonérations d’impôts, des permis accélérés et des locaux professionnels dédiés.

Fermeture de la filière agricole

Le schéma Integrated Modern Agricultural Morcellement Scheme est supprimé. Il n’est plus possible de s’implanter via cette voie.

Des démarches simplifiées

La loi permet désormais aux avoués (attorneys-at-law) de gérer l’enregistrement des actes au même titre que les notaires. Parallèlement, l’Article 2110-1 du Code Civil précise la répartition des risques acheteur/vendeur lors des procédures électroniques.

Cas 3 : vous préparez l’arrivée de votre famille

Changer de vie ne se limite pas à signer un contrat d’achat ou obtenir un visa. L’État durcit d’ailleurs l’encadrement du secteur :

Régulation des agences : la Real Estate Agent Authority (REEA) impose à toutes les agences un délai de 3 mois pour s’inscrire sur son registre public sous peine d’illégalités.

Contrôle du drainage : la Land Drainage Authority renforce ses critères en zone inondable. Pour les promoteurs, cela implique des normes plus strictes et de potentiels délais sur les projets mal préparés.

Coûts annexes : ajustement à la hausse de certains frais d’arpentage (notamment le procès-verbal passant de Rs 200 à Rs 300 par lot, et jusqu’à Rs 5 000 selon les actes).

Magellan facilite votre installation à l’île Maurice

Magellan intervient à vos côtés sur l’ensemble de ces aspects pratiques :

• Le choix du bon statut : déterminer le permis adapté à votre projet (retraité, indépendant, investisseur ou propriétaire).
• La création d’entreprise : prise en charge des démarches juridiques et administratives.
• L’installation de la famille : recherche du logement, inscription dans les écoles, achat de véhicule et gestion du quotidien sur place.

Foire Aux Questions : vos démarches en pratique

Mon projet d’achat de villa sous schéma EDB me donne-t-il droit au Golden Visa ?

Non. L’acquisition d’un bien immobilier résidentiel sous schéma EDB (PDS, IRS, Smart City, G+2) vous octroie un permis de résidence directement lié à la détention de votre propriété. Le Golden Visa est un statut distinct réservé aux investissements d’affaires d’au moins 1 million USD.

Qui doit régler la surtaxe de 10 % sur les terrains de l’État et pas géométriques ?

L’obligation légale pèse exclusivement sur le vendeur. Toutefois, cette charge supplémentaire risque d’avoir une répercussion directe sur la négociation du prix net vendeur ou des conditions de vente.

Comment savoir si mon offre d’achat est préservée de cette taxe de 10 % ?

Seuls les contrats de réservation préliminaire (VEFA) ou les promesses de vente établis et signés devant notaire avant le 19 juin 2026 ouvrent droit à une exonération. Les compromis ou accords signés sous seing privé ne protègent pas.

Un professionnel de l’immobilier non enregistré auprès de la REEA peut-il exercer ?

Non. Le régulateur (REEA) impose à toutes les agences de s’inscrire sur son registre sous un délai de 3 mois. Passé ce délai, faire appel à une agence non répertoriée vous expose à des risques juridiques et administratifs.

Les avoués peuvent-ils valider un acte immobilier au même titre qu’un notaire ?

Les réformes 2026 habilitent désormais les avoués (attorneys-at-law) à effectuer les démarches d’enregistrement des actes auprès du Registrar-General, aux côtés des notaires, afin d’accélérer le traitement électronique des dossiers.

Validez votre projet avant de signer

Un texte de loi mal anticipé peut bloquer un dossier ou générer des coûts imprévus au dernier moment. Avant d’engager des fonds ou de signer une promesse de vente, prenez le temps de vérifier que votre projet respecte les nouvelles conditions du gouvernement mauricien.

Discutez de votre projet d’installation lors d’un premier échange offert avec l’équipe Magellan.

Sources de cet article:

• Bills – Mauritius National Assembly
• ANNEX TO THE BUDGET SPEECH 2026 – 2027